Son dönemlerde konut kiralarında yaşanan artış herkesin gündeminde. Son olarak konuyla ilgili mahkemeden emsal niteliğinde bir karar geldi. İşte detaylar...

Son dönemlerde sürekli artan kiralar, Türkiye'nin gündemindeki yerini korumayı sürdürürken fahiş kira artışlarını önlemek üzere yürürlüğe sokulan ve konutlarda kira artışlarını yüzde 25 ile sınırlayan düzenlemeye dair, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nden emsal niteliğinde bir karar geldi.

Pek çok kişinin gündeminde yer alan konu ile ilgili olarak açıklamalar yapan  Arabulucu Avukat Umut Metin şöyle konuştu: “Aslında buradaki karar yüzde 25 sınırına ilişkin değil. Burada başka bir karar verilme durumu söz konusu. Kira tespit davalarında 5 seneden sonra kira sözleşmelerine ilişkin kira bedeli tespit davası açılabiliyor. Söz konusu bu davalarda kiralanmış olan taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutuluyor. Şunu söylemek gerekirse bir kira sözleşmesinin 5. senesine varmadık ancak kiralar öyle bir değişti ki kira tespit davası da açamıyoruz. Burada mülk sahipleri ‘peki ne yapacağız?’ diye düşünüyorlardı. İşte tam da burada kira uyarlama davalarının açılabileceğini belirtiyoruz.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin 54. Hukuk Dairesi kararında söz konusu bu davanın bir uyarlama davası olduğu görülüyor. Peki bu ne demek? Mülk sahipleri 5 seneden önce ekonomik gelişmeleri gerekçe göstererek kiranın düşük kaldığını belirtiyorsa yani bir binada kiracı 3 bin liraya oturuyor, diğer dairede 20 bin liraya oturuluyorsa burada büyük bir orantısızlık olacağı için bu tip durumlarda uyarlama davasının açılabileceğini görüyoruz.

Burada ‘yüzde 25 kira sınırlaması adildir, değildir’ gibi bir açıklama yok. Yalnızca yaşanan koşullardan dolayı yüzde 25 sınırı hiç dikkate alınmıyor, çünkü uyarlama davalarında yüzde 25’e tabi olma durumu yok, emsallerine göre kira belirlenmesi anlamı taşıyor. Burada mahkemenin bir karar verdiğini de anlıyoruz.

Benim şahsi fikrim ‘yüzde 25 adil midir?’ kesinlikle adil değildir. Fakat mahkemenin kararı yüzde 25’in adil olup olmaması değil, kirada adaletin yani birisi eski kiracı diye 4. senede 4 bin TL kira alırken, yeni kiraya veren 20 bin lira kira alabiliyorsa buna mahkemenin el atması gerekli. Kira uyarlama davalarının 5 seneden önceki dönemlerde de açılabileceğini söylemektedir. Söz konusu bu karar da oldukça yerindedir. Fakat karar yüzde 25 adildir, değildir ifadesini içermiyor.”

Konuyla ilgili olarak önemli açıklamalar yapan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şunları dile getirdi: “Kararın aslında çok benzer bir örneği İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nden de gelmişti. Bunun da daha önceki karara benzer bir karar olduğunu görüyoruz. Özellikle söz konusu uyarlama davaları kira tespiti dışında veya kira artışının ekonomik göstergeler dışında da farklı, ekonomik seyre uymayan şekilde geliştiğinde de açılabiliyor.

Uyarlama davaları günümüzün hal ve şartlarına göre kira bedelinin uyarlanmasının talep edildiği, uzun zamanlı kira sözleşmelerinde dengenin bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez duruma gelmesi durumunda kira parasını günün ekonomik koşullara uyarlanması için her zaman açılabilmesini de mümkün kılıyor.

‘BİLİR KİŞİ RAPORUYLA DAVA AÇILMASI MÜMKÜN’

Ayrıca bu çerçevede kiralanan yerin niteliği, kullanım alanları, konumu, bölgedeki kira bedelleri normalin üstünde değişikliklere uğradıysa, emsal kira paraları çok arttıysa, dövizde ani iniş ve çıkışlar olduysa bunların varlığı çerçevesinde de bilir kişi raporları alınarak uyarlama davası da açılabilir

‘ARABULUCULUKTA 32 BİN 98 BAŞVURU ANLAŞMA İLE SONUÇLANDI’

Ayrıca bir taraftan da yargıda arabuluculuk sistemi ile birlikte açılmış olan davaların arabuluculuğa gitme sayılarında önemli artışlar yaşandı. 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla açılmış olan kira uyuşmazlıkları ile alakalı arabuluculuk sistemine son verilere göre 76 bin 780 başvuru geldi. Bunlardan 32 bin 98 başvurunun anlaşmayla sonuçlandığı görülüyor. İşte tam da burada iki taraftan bahsedilirse yaklaşık 64 bin kiracı ve mal sahibinin aslında dava yoluna gitmeden uyuşmazlıkları giderdiği bir durumu da şu anda görüyoruz.

‘ESKİ KİRACI İLE YENİ KİRACI ARASINDA FARK NEREDEYSE 5 KATA ÇIKTI’

Özellikle mega lent İstanbul başta olmak üzere bazı büyükşehirlerde yüzde 25 kira sınırlaması sebebiyle mal sahibi ve kiracı uyuşmazlıkları o kadar arttı ki eski kiracı ile yeni kiracı arasında farkın 4-5 kat çıktığını belirtebiliriz.

Kaynak : emlakkulisi.com